Le nouveau dispositif d’aide à l’investissement locatif permettant de développer une offre neuve en logements locatifs libres est arrivé. Après le Quilès-Méhaignerie, le Périssol, le Besson, le Robien, le Robien-Borloo et bien-sûr le Scellier, le Duflot est le tout nouveau dispositif de défiscalisation immobilière pour la période 2013-2016. Mais quelles sont ses caractéristiques ? Aura-t-il le même impact que son prédécesseur sur les marchés immobiliers ? Tentative de réponse, à l’heure où le degré d’informations permet enfin aux opérateurs immobiliers de ne plus naviguer à vue…
Le Scellier jette l’ancre, voilà Capt’aine Duflot
Après avoir surfé sur la vague de l’investissement locatif, le Scellier a fini à marée basse
Le dispositif Scellier fut d’après de nombreux experts le plus puissant outil de défiscalisation immobilière jamais conçu en France, mais aussi dans le monde. Retour sur 4 années « Scellier ».
Sur la période 2009-2011, le volume de ventes à investisseurs a atteint un niveau particulièrement élevé, même dans un contexte de hausse des prix. En effet, après la crise de 2008, ce dispositif a apporté un nouveau souffle à l’investissement locatif (avec un pic à plus de 72 000 ventes en 2010, record absolu), et plus globalement à l’activité en promotion immobilière.
Evolution des ventes au détail par destination. Source : Fédération des Promoteurs Immobiliers / SOeS / ECLN
Oui mais voilà, la dernière année du dispositif Scellier fut plutôt laborieuse. En effet, un premier « coup de rabot » est subvenu en janvier 2012, avec le passage de 22% à 14% de réductions d’impôts. Cette baisse d’attractivité fut ensuite renforcée par un second frein à l’investissement locatif en mars 2012, avec l’instauration d’un plafonnement des prix. Un plafond particulièrement contraignant en zone B2, à seulement 2 100 €/m² hors stationnement, alors que ce territoire représentait jusqu’alors une part importante (contre bien des idées reçues) de l’activité en promotion immobilière en France.
Cette succession de réformes limitant l’attrait de la défiscalisation a rapidement eu raison du Scellier, le nombre de ventes à investisseurs ayant fortement diminué au cours de l’année 2012 avec seulement 32 700 ventes (niveau le plus bas observé depuis 2001).
Ces mesures, corrélées à un certain essoufflement du dispositif et à un attentisme vis-à-vis de l’annonce du nouveau dispositif, ont fait prendre l’eau au Scellier.
Au final, le dispositif Scellier a permis de détendre certains marchés où la demande locative était particulièrement forte. Mais il n’a bien évidemment pas comblé l’ensemble des besoins : le déséquilibre entre l’offre locative et la demande subsiste. Par ailleurs, si ce dispositif a eu des effets levier, il a en contrepartie eu des effets pervers : la hausse des prix s’est prolongée sur la période « Scellier », et a même atteint la basse symbolique des 4 000 €/m² habitable, hors stationnement en 2012 (moyenne sur la France entière, sur la base des 51 480 réservations nettes en collectif).
Le dispositif Duflot : un dispositif guidé par des phares différents de ceux de son prédécesseur
Sous le dispositif Scellier, le zonage B2 a représenté une part importante de l’investissement locatif. Néanmoins, sous couvert de dérives ponctuelles au sein de communes présentant un potentiel locatif limité, ce secteur sera progressivement exclu du futur dispositif de défiscalisation. Un amendement rendra néanmoins éligible de manière transitoire la zone B2 au dispositif Duflot jusqu’au 30 juin 2013. Ensuite, un recentrage sera effectué sur les zones les plus tendues (A, A bis et B1). Cependant, un décret paraîtra prochainement concernant un certain nombre de communes situées en zone B2 qui bénéficieront d’un agrément délivré par le préfet de région. A titre d’exemple, des communes comme Caen ou Valenciennes pourraient légitimement prétendre à une éligibilité au dispositif. A l’initiative de promoteurs ou de collectivités, des dossiers de candidature seront déposés, afin de faire basculer certaines communes en zone « B2 éligible » ou en zone B1, mais des arbitrages seront nécessaires.
D’un point de vue fiscal, le Duflot prévoit une réduction d’impôts de 18% sur le prix de vente (Scellier : 25% en 2009 et 2010, 22% en 2011 et 13% en 2012), plafonné à 300 000 € (comme le Scellier, mais laissant la possibilité d’acquérir deux biens dans la limite globale de ce plafond), sur une période de 9 ans. Des caractéristiques proches de celles du Scellier, même si le Duflot est basé sur un système d’amortissement.
Enfin, une autre particularité du Duflot concerne un plafonnement des loyers inférieurs à 20% des valeurs de marché1, incitant les locataires à préférer les logements « Duflot » aux produits vieillissants et de performance énergétique médiocre. Ainsi, en zone B1, le plafond est établi à 9,88 € par m² de surface utile (« surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes, dans la limite d’un plafond de 8 m² »). Un coefficient multiplicateur (0,7+19/surface utile) viendra ajuster le loyer à la typologie de logements. A titre d’exemple, un T2 de 45 m² avec un balcon de 10 m² pourra être loué à : 9,88*(0,7+19/50)*50 = 534 € hors charges, hors stationnement. Si ce produit a été acheté à 150 000 € soit 3 300 €/m² par son propriétaire, ce dernier percevra une rentabilité locative brute de 4,3%.
Cette condition de location peut être mise en perspective avec les plafonds de ressources des locataires souhaitant habiter un logement « Duflot ».
Par ailleurs, un plafond de prix de vente sur l’ensemble du territoire est établi à 5 500 €/m² habitable hors stationnement. Ce seuil est « non désactivant », c’est-à-dire qu’il permet la vente de produits aux prix/m² plus élevé, et ne détermine que l’assiette de la réduction d’impôt.
Au regard de ses caractéristiques, le dispositif Duflot va-t-il permettre de relancer l’investissement locatif dès 2013 ? Le gouvernement mise sur un objectif de 40 000 ventes en 2013, volume qui pourra être atteint à une condition selon la FPI : maintenir le dispositif dans la plupart des communes de la zone B2.
Va-t-il enfin permettre de freiner l’escalade infernale des prix ? Mécaniquement, le plafonnement des loyers devrait avoir un impact sur certains marchés tendus. En effet, afin de garantir une rentabilité locative acceptable pour les investisseurs, une baisse des prix de vente sera nécessaire.
(1) Des modulations de loyers sont prévues à l’échelle communale.