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La servitisation du coliving est-elle l’avenir de la propriété ?

Nassim MOUSSI

La production de logements partagés au travers du coliving se multiplient en France et dans le monde. Nassim Moussi s’interroge sur le rôle clé de l’outil serviciel dans le process immobilier qu’est le coliving. Tantôt catalyseur, tantôt prétexte, quel impact l’innovation servicielle pourrait-elle avoir sur la propriété ?

Bien qu’il ne soit plus embryonnaire en France, le concept de coliving, formule d’hébergement colocative à mi-chemin entre la prestation hôtelière et le logement classique annexé d’une dimension servicielle obligatoire, réinterroge notre rapport à la propriété.

Qu’il s’agisse d’une évolution profonde ou d’une rupture, cette formule clé en main de l’économie servicielle dans la production de logement, arrive dans un contexte où les gens rencontrent de plus en plus de difficultés à se loger. Si la transformation du parc immobilier est inscrite dans des étapes lentes, l’habitat, autrement dit les manières d’habiter, entraîne déjà des besoins nouveaux en termes de propriété. Le modèle familial se renouvelle, la taille des ménages se réduit1. Divorces et séparations, nouvelles unions et familles recomposées augmentent et créent autant de variations dans la configuration du logement idéal. Le parcours résidentiel évolue et les manières d’habiter progressent plus vite que le parc immobilier.

L’économie servicielle de la propriété est donc prise dans un contexte de transformation de la temporalité d’occupation des logements et le coliving semble apporter des éléments de réponses.

Ce dispositif correspond aux mouvements de fond qui traversent le débat politique actuel. Le coliving servirait de fondement à une réflexion sur ce que doit offrir un logement à l’heure de l’avènement de l’économie servicielle. « Les bailleurs sociaux facilitent le développement d’Airbnb et participent à la spéculation immobilière en vendant des droits de commercialité », accusait, le 31 janvier dernier, Danielle Simonnet, de La France insoumise, lors du débat entre candidats à la Mairie de Paris organisé par la Fondation Abbé Pierre sur la politique du logement. L’actuel ministre Julien Denormandie, chargé de la ville et du logement, se dit « en phase d’observation », tandis que le député de la Haute Garonne Jean-Luc Lagleize a remis un rapport au gouvernement le 20 novembre 2019 visant la création d’un nouveau droit de propriété, fondé sur la dissociation entre le foncier et le bâti suscitant de nombreuses interrogations2.

Illustration © Nassim Moussi Architecte.

Autant de réflexions qui opèrent un changement fondamental de paradigme sur le droit de propriété, qui nous ramènent aux préoccupations des différents acteurs du marché (Etat, propriétaires, locataires, professionnels, institutionnels et bien sûr les utilisateurs dont le spectre est très large). L’innovation servicielle pourrait elle être l’aiguillon d’une nouvelle production de la propriété ?

Etat des lieux d’une histoire instructive

Emprunté du latin servitium (« esclavage », « joug », « servilité ») de servus « esclave » et servire « être asservi », étymologiquement, le mot service implique l’idée d’assujettissement à une volonté supérieure. La notion de « servitisation »3. quant à elle, correspond au fait de vendre non pas un simple produit, mais une solution comprenant un produit et un service. Celle-ci a transformé la nature de la relation entre un client (le locataire) et son fournisseur (le propriétaire), et changé les rapports entre les produits et les services.

Sans véritablement bouleverser l’industrie immobilière actuelle, le coliving reproduit un certain modèle hygiéniste du logement collectif, se positionnant dans la continuité d’une colocation servicielle toute inclusive.

Si toute civilisation connaît des formes d’appropriation, l’élaboration d’un droit des biens débute avec les Romains qui ont, les premiers, opéré une classification juridique des biens et accordé une place déterminante à la protection de la propriété privée4.

Historiquement de l’Antiquité à l’époque actuelle, en passant par la Révolution Industrielle, plusieurs archétypes de droit des biens se sont émancipés dans le cadre d’un système politique d’obligations et de services ou des codifications modernes.

Bien que la pratique du droit réel, en tant qu’outil serviciel ne soit pas nouvelle dans l’histoire de la propriété, il faut trouver son origine directement dans le droit romain. L’emphytéose était, à Rome, un droit réel de jouissance appelé jus emphyteuticum et conféré sur un bien appartenant à autrui ; elle ne s’établissait que sur les propriétés rurales, moyennant le versement d’une redevance périodique, appelée canon.

Arc-et-Senans : la Saline royale vue du ciel © Archives ER/Lionel VADAM

Ce droit réel de jouissance d’un bien, investi de prérogatives se retrouve dans différentes théories politiques et sociales, notamment les doctrines hygiénistes.

Le projet de la Saline Royale d’Arc-et-Senans construite par l’architecte Claude-Nicolas Ledoux sous le règne du roi Louis XV en est l’exemple. Manufacture destinée à la production de sel, qui fonctionnait comme une usine intégrée, où vivait presque toute la communauté du travail. Construite en forme d’arc de cercle, elle abritait lieux d’habitation et de production. Chaque habitant redevait aux commis – nom de l’administration chargée de la perception de l’impôt sur le sel – la gabelle, taxe indirecte royale sur le sel.

La coopération comme principe sera appliquée et inspirée plus tard par l’industriel idéaliste Jean-Baptiste André Godin qui donnera naissance au Familistère de Guise. Plus qu’un hôtel coopératif, c’est une coopérative ouvrière de production où plusieurs familles vivent ensemble en communauté où subsiste des magasins, écoles, théâtres, bains et piscine. Cette réflexion autour du logement ouvrier émanera sur des lois relatives au logement social en poursuivant des notions hygiénistes sur l’ensoleillement et l’aération des logements.

Les immeubles à gradins d’habitations à bon marché, développés par l’architecte Henri Sauvage à Paris, en seront l’un des parfaits exemples. L’immeuble du 13 rue des Amiraux est construit en systèmes ingénieux de gradins, offrant à chaque appartement une terrasse. Il compte 78 logements répartis sur 7 étages. Les équipements sont pensés avec une grande rationalité : chauffage, garde-manger, vide-ordures, coffres à linge sale. Les caves sont prévues aux 3e et 4e étage et sa célèbre piscine construite dans le volume central de l’immeuble.

1916-1927. Immeuble d’habitation à bon marché, rue des Amiraux, Paris 18e – Coupe transversale © Fonds Sauvage, Henri (1873-1932)

Coliving : une opportunité d’apporter plus de valeur à la propriété ?

Aujourd’hui, une majorité d’opération coliving en France et à l’étranger, prétextant une « expérience utilisateur » ou « un lien communautaire » s’inscrive dans cette logique hygiéniste. Par exemple l’opérateur Axis, à la fois investisseur promoteur et gestionnaire de la marque The Babel Community propose une résidence à Marseille. Dans un immeuble haussmannien intégralement rénové, se mêlent espaces privatifs partagés et espaces collectifs mis en commun. Chambres meublées en colocation ou individuelles, du studio au deux pièces avec une pertinence de l’offre de services, allant de la conciergerie au cours de sports collectifs, room service, en passant par un Ciné club ou encore location de coworking avec restauration. Les offres locatives mensuelles sont quant à elles, basées sur la flexibilité des baux et le sans engagement.

Dans cette économie centrée sur la servitisation qui s’instaure, les opérateurs de coliving ne vendent pas uniquement des produits, ils vendent plutôt l’accès et les résultats que leurs produits génèrent. Cette nouvelle production de la propriété par le développement d’une culture de service prend de l’ampleur. Il reste fort à parier que l’on ne vendra plus de m² mais un abonnement comme si on louait « un service d’habitat ». Tout en s’acquittant d’un forfait fixe mensuel, qui englobera la jouissance d’un logement, les colivers 5 contracteront des services additionnels type abonnements, de la même façon qu’ils s’abonnent à Netflix en payant pour la production et la valeur.

C’est, finalement, une question générationnelle et de maturité digitale : jusqu’à présent, les générations ont été familiarisées à acquérir des biens mais à ne pas payer le service ; demain, les générations futures, achèteront des services sans débourser d’argent pour acquérir des biens.

« Ecorché d’;une résidence de coliving Bikube » Image © Vinci Immobilier.

Une surenchère programmatique du service

Si les appels à projets « Inventons la Métropole du Grand Paris 2 » se propagent au travers de programmes innovants dédiés au coliving, la mise en concurrence des concepts a provoqué une réelle surenchère programmatique du service, pas toujours en concordance avec les besoins spécifiques en matière d’habitat et d’habiter. Entre espaces de bureaux partagés, hacker house, makerspace, urban farming, fablabs et autres tiers-lieux, les propositions servicielles se sont donc démultipliées6 , au risque de leur fordisation.

Confronté à des zones tendues en Île-de-France, le contenu programmatique du coliving s’oriente vers un univers de cherté et raréfaction du foncier constructible que le calcul de la rentabilité rend primordial. Si la hausse du prix du foncier entraîne la hausse du prix de l’immobilier 7, plusieurs opérateurs coliving ont bien compris que leur cash-flow, qui rassemble l’ensemble des flux de trésorerie, doit être généré par les activités servicielles d’où l’importance d’établir une promotion servicielle la plus « marketée » possible.

Aujourd’hui, le contexte dans lequel émerge la ville servicielle, pose la question de la causalité « service-propriété ». Elle constitue de ce fait, un élément important du devenir de la propriété. Paradoxalement, les stratégies nouvelles de nombreuses villes en France promeuvent l’esprit « Smart City », s’enfermant dans des fantasmes ultra-concurrentiels de croissance, de capteurs de collecte de données connectées quand la ville appelle désormais à la mesure et l’équilibre, qu’il s’agisse de leur taille ou de co-construction. Ce constat invite à réfléchir à une autre trajectoire en misant moins sur les biens et davantage sur les services qu’ils permettent. L’industrie immobilière se réoriente en conséquence, plus en prise sur les usages et plus attentive aux bénéficiaires.

« Inventons la Métropole du Grand Paris 2 / HIGH GARDEN » – Image © YAM Studio, Hamonic+Masson & Associés, XO3D.

Des ambitions collectives à reconsidérer

Touchant plusieurs générations et différents milieux socio-professionnels, ce segment alternatif immobilier qu’est le coliving débarque dans un contexte sociologique complexe. Et sur ce dernier point des problématiques diverses se posent, la créativité juridico-servicielle est constamment sollicitée et impacte de facto l’usage de la propriété. Ce mode d’habitat qui se sert de la rareté et de la cherté du foncier explore de nouvelles formes de propriété et c’est en cela qu’il intéresse et suscite un vif intérêt des professionnels de l’investissement immobilier.

Si l’effet inflationniste de la propriété remet, de fait, sur le devant de la scène des réflexions sur la maîtrise du coût du foncier, en questionnant des pratiques servicielles et collaboratives par le biais du coliving. Le développement d’une culture de service exige du temps et cette dynamique servicielle semble de plus en plus corrélative de l’offre locative et acquisitive de la propriété.

Cette progression de l’économie de la fonctionnalité caractérisée par des actes de consommation de service interchangeable produit une incertitude constante, qui précarise des modes de vie dit « agiles ». S’il est vrai que toutes ces formes de propriétés rechargeables ou à caractère d’emphytéose servicielle calquent certains modèles anglo-saxons (Community Land Trust), l’avenir de la propriété ne peut se résumer à une innovation stratégique de rupture telle qu’elle est énoncée dans l’économie de fonctionnalité.

Effectivement cette perte de sens liée à l’effritement des repères sociaux pousse les individus à se réfugier dans une consommation généralisée afin de « s’acheter une vie » 8 , donnant ainsi une dimension volatile et éphémère à tous les domaines de la vie en société, ce que Zygmunt Bauman nommera la modernité liquide. Etablir un parallèle entre la pensée de Godin, voulue comme une forme de paternalisme qui vise à séduire les ouvriers pour mieux les détourner de leur émancipation et le coliving perçu comme l’entre-soi de jeunes gens qui se ressemblent, se cooptent et refusent d’être adulte 9 , est un peu prématuré.

Prestation servicielle voulue ou subie, on pourra néanmoins objecter qu’une logique consumériste traverse bon nombre de projets de développement urbain. Il n’en demeure pas moins que de nouvelles formes collectives de propriété basées sur des structures d’autogestions voient le jour. Elaborées sur des principes fédératifs, ces typologies d’habitats partagés accompagnent un mouvement profond de reconfiguration de la famille, et semblent décrire un phénomène de plus grande ampleur.

“Lang Eng Co-housing Community” – Image © Dorte Mandrup Architects

Prudence

Les avis sont partagés. La corrélation service-coliving est-elle une réponse à la crise du logement ou une exploitation des personnes les plus exposées à celle dernière ? Le Guardian, a récemment publié un article qualifiant le coliving de « dortoirs d’entreprises cyniques ». Les amateurs de coliving célèbrent la liberté et la flexibilité qu’offre le produit de cette propriété. Quelle que soit l’opinion, ce qui est sans doute vrai, c’est que le coliving et ses surenchères servicielles sont en hausse en Europe, mais avec des différences significatives dans la maturité du marché selon les juridictions.

Il parait évident, que les pouvoirs politiques confortent leurs monopoles en créant des formes de propriété « par le haut » 10, à travers des procédures administratives paralysantes et un environnement institutionnel qui peine à s’adapter aux logiques d’expérimentation. Plutôt que de la laisser s’établir « par le bas » en transformant les situations de fait en situations de droit, comme l’ambitieux projet pilote du village verticale à Villeurbanne, où finalement, l’acte collectif d’une propriété partagée a permis d’influencer la loi ALUR et de faire prendre conscience qu’une réinvention de la propriété est réalisable.

Références bibliographiques

Ouvrage :

Référence électronique :

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